Uthyrning av stuga på Jordbruksfastighet

Uthyrning på jordbruksfastighet. Vad styr om det ska räknas som en Näringsfastighet eller Privatbostadsfastighet? Vilken momssats ska jag fakturera uthyrningen med? Hur blir det med avdrag för kostnader?

"Hej!
Min firma är registrerad som lantbruk och jag tänker börja hyra ut en stuga för sommargäster, räknas det som hotellverksamhet med 12% moms eller gäller Skatteverkets regel om uthyrning av fastighet med 0% och därmed 0 avdrag för kostnader? Jag gissar på 12%...
Tack på förhand och för kanonbra information!"

Moms och uthyrning på Lantbruksfastighet

Kort svar: Nej i ditt fall blir det ingen moms men beskattning som näringsverksamhet.

Kort motivering: Eftersom du bara tänker hyra ut under sommaren kommer du antagligen inte över 113 uthyrningsdygn, då slipper du lägga på moms. Det låter inte som du (ägaren) eller närstående till dig tänker bo där och ni har inte har planer på att bo där i den stugan och därmed blir det beskattning som näringsfastighet på vinsten.

Avdrag: Du får dra av alla kostnader precis som i ett företag. Men du kan inte dra av ingående moms eftersom du inte lägger på någon utgående moms för logidelen av jordbruksfastigheten.

Bokföring: Du måste bokföra allt.

Moms: ingen moms vid uthyrning under 113 dygn eller <50K intäkter. Annars fakturering med 12% moms.

Hyra ut stuga på jordbruksfastighet

En stuga på jordbruksfastighet kan också vara privatbostadsfastighet, eftersom det klassificeras så i 2 kap. 13 § IL. ..."småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet".

En stuga inom mark ägd av ett lantbruk (näringsverksamhet) blir alltså inte automatiskt en näringsfastighet. Det som styr är istället om DU BOR DÄR.

"En privatbostadsfastighet eller en privatbostad enligt 2 kap. 8 och 13 §§ IL kan inte ingå i näringsverksamhet enligt IL. Om inkomster avseende en sådan fastighet ska beskattas sker detta som inkomst av kapital. Endast en fysisk person kan inneha en privatbostadsfastighet eller en privatbostad enligt IL."

Alla fastigheter som inte uppfyller kraven på privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter.

"Alla egendomar som består av mer än en hustomt klassas automatiskt som jordbruksfastighet och det inkluderar även skogsfastigheter. Vad marken används till spelar ingen roll. Det finns en gräns på två hektar men det har med klassifisering av fastigheten att göra och har ingen bäring på inkomstskatten." - SvD

Avsikt med boende styr

Om du inte bor i stugan:

Om du (ägaren) eller närstående till ägaren inte bor där och inte har planer på att bo där i den stugan blir det näringsfastighet.

Du får dra av alla kostnader.

Du måste bokföra allt.

Om du bor eller tänker bo där:

Även om fastigheten används för uthyrning så är bostaden fortfarande en privatbostadsfastighet om det kan visas att avsikten är att använda den för eget boende inom exempelvis ett år. Du måste använda minst 50% av stugans yta som boende för att detta ska gälla. Du kan inte använda t.ex. 3/4 som förråd och bara ett rum för boende.

"Vid blandad användning i tiden kan exempelvis ett fritidshus anses som en privatbostad även om den under större delen av året är uthyrd till utomstående. Detta under förutsättning att den under någon del av året eller de närmaste åren används av ägaren eller närstående. Det finns inget krav att det egna användandet måste omfatta viss minsta tidsrymd (RÅ 1998 not. 38)."

https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2017.7/2718.html

"På frågan om bolagets korttidsuthyrning utgjorde skattepliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet uttalade SRN, bl.a. med hänvisning till RÅ 1988 not. 642 och RÅ 1991 not. 82, att det avgörande för bedömningen om en verksamhet ska hänföras till sådan skattepliktig rumsuthyrning som avses i 3 kap. 3 § första stycket 4 ML är innehållet i och syftet med verksamheten. Eftersom bolagets verksamhet var inriktad på att i en aktiv rörelse tillhandahålla en fritidsbostad för tillfälligt bruk var den enligt SRN:s mening inte av den fastighetsförvaltande karaktär som undantas från skatteplikt utan hänförlig till sådan hotellrörelse eller liknande verksamhet som är skattepliktig i mervärdesskattehänseende. Bedömningen påverkades inte av att uthyrningsverksamheten omfattade endast en fritidsbostad." target="_blank" rel="noopener">"På frågan om bolagets korttidsuthyrning utgjorde skattepliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet uttalade SRN, bl.a. med hänvisning till RÅ 1988 not. 642 och RÅ 1991 not. 82, att det avgörande för bedömningen om en verksamhet ska hänföras till sådan skattepliktig rumsuthyrning som avses i 3 kap. 3 § första stycket 4 ML är innehållet i och syftet med verksamheten. Eftersom bolagets verksamhet var inriktad på att i en aktiv rörelse tillhandahålla en fritidsbostad för tillfälligt bruk var den enligt SRN:s mening inte av den fastighetsförvaltande karaktär som undantas från skatteplikt utan hänförlig till sådan hotellrörelse eller liknande verksamhet som är skattepliktig i mervärdesskattehänseende. Bedömningen påverkades inte av att uthyrningsverksamheten omfattade endast en fritidsbostad."

Min bedömning är alltså att du i praktiken kan välja. Vill du hyra ut som privatbostad för upp till 50K per år skattefritt (schablonavdrag 40K + 20% av 50K) ska du säga att du periodvis bor i det huset.

Du får inte dra av de verkliga omkostnaderna för uthyrningen av en privatbostad, istället får du dra av ett rörligt belopp på motsvarande 20% av hyresintäkten.

0,2 x 50K = 10K.

Vill du ha det som näringsfastighet ska du säga att du aldrig övernattar själv där, det står tomt och hyrs ut på sommaren.

Moms vid uthyrning på Lantbruk

Om du inte själv bor i stugan du tänker hyra ut är den en del av näringsverksamheten eller jordbruksfastigheten. Eftersom en jordbruksfastighet/lantbruk av naturliga skäl är en näringsverksamhet blir också de stugor som står på den en del av näringsverksamheten, så länge det inte är privatbostad där du bor. Näringsverksamheter med total omsättning över 30K/år ska i princip alltid anses vara tvungna att fakturera med moms, när tjänsten/varan är momspliktig.

Här blir det knepigt eftersom fastigheter och arrenden är befriade från momsplikt, men samtidigt så är hotellverksamhet momspliktigt. Vi är tillbaka på ruta 1: Är uthyrning av stuga på lantbruk en hotellverksamhet eller inte?

Det som styr bedömningen av om uthyrning av möblerad bostad ska anses vara skattepliktig rumsuthyrning i hotellrörelse är innehållet och syftet i verksamheten.

Här ska man då ta hänsyn till diverse faktorer där den viktigaste och mest refererade av Skatteverket och SRN är en föråldrad dom: Mål C-346/95, BLASI, den 12 februari 1998. Angående en begäran enligt artikel 177 i EG-fördraget, från Finanzgericht München (Tyskland), att domstolen skall meddela ett förhandsavgörande i det vid den nationella domstolen anhängiga målet mellan Elisabeth Blasi och Finanzamt München I, angående tolkningen av artikel 13 B b 1 i rådets sjätte direktiv 77/388/EEG av den 17 maj 1977 om harmonisering av medlemsstaternas lagstiftning rörande omsättningsskatter:

"Gemensamt system för mervärdesskatt enhetlig beräkningsgrund kan tolkas på så sätt att tillhandahållande av logi under kort tid åt främmande personer är skattepliktigt, såsom tillhandahållande av logi inom branscher med en funktion motsvarande hotellbranschens."

Det är en antik dom baserat på en ännu mer antik artikel i EU:s momsdirektiv från 1977. Man kan kort och gott konstatera att världen inte ser ut som varken år 1977 eller 1998 och hänvisningen till detta mål måste idag anses vara av lägre värde och giltighet. Dessutom handlade det om att anordna logi på uppdrag av myndighet för att tillgodose myndighetens behov av logi som ett led i deras myndighetsutövning när möjlighet fanns. Det finns alltså ett muntligt avtal om att KONTINUERLIGT tillhandahålla boende efter myndighetens behov, fast kontrakten skrevs enskilt med varje hyresgäst. Från detta mål drar Skatteverket slutsatsen:

"Uthyrning av möblerade rum inom s.k. bed & breakfast på lantbruk bör normalt ses som skattepliktig rumsuthyrning."

Med andra ord: Uthyrning av stugor och tillhandahållande av frukost ska faktureras med 12% hotellmoms.

Hänvisar man slentrianmässigt till detta mål utan att känna till dess innehåll? Varför anses denna dom vägledande?

Målet berör ett mycket specifikt fall:

"Elisabeth Blasi hyrde ut vissa byggnader i München och tillhandahöll där, från och med år 1984, logi åt flyktingfamiljer från Central- och Östeuropa, som skickades till henne av den kommunala socialhjälpsmyndigheten."

Det är alltså väldigt långt ifrån situationen uthyrning av en stuga på en lantbruksfastighet i Sverige 2018. Man kan verkligen fråga sig om den domen är relevant alls i sammanhanget. Dock innehåller domslutet en genomgång av hur EU-regelverket ska tolkas och där kommer man fram till att uthyrning kortare än 6 månader är hotellverksamhet och är det längre är det uthyrning av bostadsrum (skattebefriat enligt reglerna för fastigheter):

21 Vid definitionen av sådant tillhandahållande av logi som skall beskattas med avvikelse från undantaget för utarrendering och uthyrning av fast egendom, i enlighet med artikel 13 B b 1 i sjätte direktivet, åtnjuter medlemsstaterna ett utrymme för skönsmässig bedömning. Detta utrymme begränsas av syftet med bestämmelsen, nämligen, eftersom det rör sig om tillhandahållande av bostadsrum, att det — skattepliktiga — tillhandahållandet av logi inom hotellbranschen eller branscher med liknande funktion skall skiljas från de transaktioner för vilka det medges undantag från skatteplikt och som utgörs av utarrendering och uthyrning av fast egendom.

23 Det kan konstateras att det förhållandet, att man skiljer mellan tillhandahållande av logi inom hotellbranschen (som skattepliktig transaktion) och uthyrning av bostadsrum (som transaktion för vilken det medges undantag från skatteplikt) utifrån den tidsrymd under vilken tillhandahållandet av logi sker, utgör ett lämpligt kriterium, eftersom hotellogi just skiljer sig från uthyrning av ett bostadsrum genom bland annat vistelsens längd. I allmänhet är vistelsen på ett hotell ganska kort och vistelsen i en hyreslägenhet tämligen lång.

24 Som generaladvokaten har påpekat i punkt 20 i sitt förslag till avgörande förefaller användningen av kriteriet tillhandahållande av logi under kort tid, vilket definitionsmässigt rör sig om kortare tid än sex månader, som ett rimligt sätt att säkerställa att de transaktioner beskattas som utförs av skattskyldiga vilka utövar en sådan verksamhet som liknar den funktion ett hotell huvudsakligen fyller, det vill säga att tillhandahålla tillfälligt logi inom ramen för ett affärsmässigt förhållande.

För att dra den slutsatsen som Skatteverket gör måste man säkerställa att uthyrning av en enskild stuga på ett lantbruk är hotellverksamhet. För att avgöra om det är hotellverksamhet måste man analysera Innehåll och Syfte med uthyrningen. Här ska då hänsyn tas till marknadsföring, om det finns reception stärker det tolkningen av hotellverksamhet, tillhandahållande av typiska hotelltjänster och att det inte är fråga om obetydlig verksamhet. Med andra ord ska vi ändå kontrollera vad som gäller för punkterna nedan under Privatbostadsfastighet fast vid söker svar på en situation för en stuga på en näringsverksamhet.

Moms vid uthyrning av Privatbostadsfastighet

Om du svara JA på ALLA dessa frågor måste du momsregistrera dig och lägga på 12% hotellmoms vid uthyrningen:

Hyr du ut en eller flera möblerade bostäder som finns i Sverige, i eget namn, det vill säga du är hyresvärd?

Hyr du ut bostaden under högst fyra månader till varje hyresgäst (tillfällig logi)?

Marknadsför du din uthyrning till dygns- eller veckopris eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan gästservice?

Har bostaden varit uthyrd under sammanlagt mer än 16 veckor, det vill säga minst 113 dygn, och den totala hyran för bostaden är mer än 50 000 kronor exklusive moms (eller 56 000 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?

Skatteverket - Moms vid tillfällig uthyrning av möblerad bostad

Här kan vi då konstatera att om stugan hyrs ut mindre än 113 dygn eller hyran är under 50K, då är stuguthyrningen inte momspliktig trots allt. Detta måste då med all rim och reson också gälla Bed & Breakfast i så liten omfattning att den hamnar utanför kriterierna ovan.

Enligt den dom man refererar till görs tolkningen att allt under 6 månaders uthyrning/kund ska omfattas av momsplikt. MEN för att det ska röra sig om hotellverksamhet måste det vara fråga om uthyrning totalt minst 113 dygn enligt Skatteverkets tolkning av vad som ska anses vara omfattande uthyrning som är likställt med hotellverksamhet.

Är det en semesterby eller campingplats blir det moms på grund av dess omfattning, men uthyrning av enstaka stugor är tillräckligt småskaligt för att slippa moms om det samtidigt bara hyrs ut ett par månader under t.ex. sommaren.

Slutsats: Din uthyrning av en enskild stuga på ett lantbruk under sommaren omfattas inte av kravet på att lägga på 12% moms så länge de 4 punkterna listade ovan inte är uppfyllda.

Specialfall: Slottsregeln

För att underlätta bevarandet av kulturhistoriskt intressanta byggnader som slott och herrgårdar, har man infört ett undantag för äldre mangårdsbyggnader på jordbruksfastigheter. Bestämmelsen kallas ibland för ”slottsregeln”. Mangårdsbyggnad på jordbruk, med byggår innan 1930 och en yta om minst 400 kvm, får enligt 2 kap. 9 § IL klassificeras som näringsfastighet. På så sätt kan den som äger sådan större kulturfastighet göra avdrag för exempelvis underhåll och reparationer, vilket ju inte är tillåtet för privatbostadsfastigheter. Bakgrunden torde vara att många av dessa byggnader kräver ett osedvanligt kostsamt underhåll. Sedan 2006 kan slottsregeln tillämpas på i utlandet belägna fastigheter.

Läs även:

Privata Affärer - Hyra ut sommarstuga

Skatt på uthyrning av fastighet till utländskt företag

Skatt på vinst vid försäljning av bostad

Vad är en ekonomibyggnad?

Gåvobrev - Ge bort fastighet utan skatt

Fastighet: Definition

Skatt på avverkning av träd

Moms för uthyrning av åretruntbostad på uppställningsplats för husvagnar

Skatteverket: Regler för uthyrning